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気づき診断:築40年超 80戸 自主管理

気づき診断

気づき診断:築40年超 80戸 自主管理

  診断実施日 第1日:平成25年12月20日・第2日:平成26年1月25
①戸数〔80〕戸②構造・階数〔鉄筋コンクリート造4階/5階建て3棟〕③建築年〔41年〕 
1:管理組合の運営について
①:自主管理により9名の役員で基幹事務、経理、建物設備の管理・維持などを分担して適切に行われている。駐車場の維持管理は自動車部会に委託している。自動車部会は60台の駐車場使用者並びに使用申込者を会員とし、各棟から1名、理事会代表役員1名計3名の役員で運営している。
②:40年間続けてきた完全な自主管理は、高齢化(半数が70歳以上)のため、役員の活動をはじめとして持ち回りで行っている日常の仕事をふくめ居住者にも多くの負担がかかっいる。
③:建替えについては、居住者アンケートでは55%の賛成があるものの進展が見られない。
④:災害対応マニュアルの必要性は認識されているが、まだ完成はしていない。 
2:管理規約について
①:長年の組合運営の経験から、標準管理規約の条文に加えて、当マンションに必要な固有の規約を追加していることは、非常に良いことである。
②:規約は適正な状態で保管されている。また、いつでも利害関係人は閲覧できるようになっている。
③:標準管理規約が平成23年に一部改正されていますので、改正標準管理規約を参考として見直し点検することが望ましいと考えます。
3:経理
 ①:会計担当理事は管理費等および使用料の金額および集金日を記した通知書を団地建物所有者に配布し、毎月末の指定された日までに各階段の理事まで現金で一括納付することにしている。但し、不在区分所有者だけは振込みが認められている。
②:1名の会計担当理事で帳簿類の作成及び毎月に会計報告書作成して理事長に提出している。
③:管理費及び修繕積立金並びに使用料の未払いがなく健全である。
4:建物設備管理。
①:通常の修繕・維持・管理については、専門業者に委託を行い、担当理事により修繕・点検等の立会をして修繕・維持・管理が適正に行われている。
②:耐震診断については、平成23年6月~8月に実施した。
5:管理業務
①:適正な業務が行なわれている。
6:理事長の役割
①:役員の選任については規約に基づいて適正に行われている。
1:災害時の避難場所や災害発生時の避難などの手順や実施体制を明確にし確実に周知する事は生命、身体、財産を守るために欠かせません。災害対応マニァルは作成して配付する必要がある。
2:完全自主管理の代替案として管理会社に部分委託あるいは全部委託の検討が必要になる。
3:長期修繕計画を見直して、修繕箇所と資金の収支を検討すること。また、修繕箇所に比して資金が不足する場合の手当しても検討すること。
4:その他の討議事項
①:平成17年の「適正化指針」および平成20年の「マンション総合調査」の主要事項の説明。
②:国交省の平成20年度及び埼玉県の平成22年度マンション総合調査結果の説明 。
③:役員の任期については、半数2年という考え方もある。現在は、1年で全員交代のため、継続性が保たれていないので検討が必要になる。
④:役員の選任資格については、「現住要件がある」がある。今後賃貸の増加を考えると不在区分所有者に運営協力金を負担してもらうことも検討すべきと思う。
⑤:輪番制については、今後高齢化で役員をパスしたい組合員も増加してくるので、その対応も必要となるので、役員のパスの条件も検討に値する。
⑥:管理費および修繕積立金の現状と動向。
⑦:輪番制1年交代では継続性のある事業計画の策定が困難のため、例えば修繕委員会などの専門委員会を設置することが好ましい。

 


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