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気づき診断:会計は健全だが、現状にあった管理規約の見直しがされていない。

管理組合の運営

気づき診断:会計は健全だが、現状にあった管理規約の見直しがされていない。

診    断   先   診断実施日 第1日:平成26年2月27日・第2日:平成26年3月7日
①戸数〔63〕戸 ②構造・階数〔鉄筋コンクリート造9階建て1棟〕③建築年〔41年〕④耐震診断実施の有無〔 有り ・ 無し ・ 該当なし 〕※該当に○を付してください。⑤耐震改修実施の有無〔 有り ・ 無し ・ 該当なし 〕※該当に○を付してください。

現   状   ・   問   題   

                                   

1:管理組合の運営について
①:基幹事務、経理、建物設備及び施設の管理・維持については、理事長以下7名の各担当理事により適切に行われている。
②:総会議事録は適正に保管されているが、適正化指針にあるように、各住戸への配布および保管場所の掲示がされている。
③自衛消防組織が結成されており、年2回(4月、10月)消防訓練実施して20~30名の参加がある。 
④防災マニァルが完成、26年度総会で承認を得る予定である。 
⑤マンション管理に関する支援が受けられるアドバイザーが懸案事項になっている。
2:管理規約について
①管理規約が住居と店舗の二元管理になっている。
②平成14年の区分所有法改正、平成9年、平成16年、平成23年に標準管理規約改正がされているが、現行管理規約は見直しがされていない。
3:経理
①:会計理事が帳簿類の作成及び毎月会計報告書を作成して理事長に提出している。
②:管理費及び修繕積立金の未払いがなく健全である。
4:建物設備管理。
①:通常の修繕・維持・管理については、各業者に委託を行い、施設担当理事により修繕・点検等の立会をして修繕・維持・管理が適正に行われている。
②:耐震診断については、実施した結果改修の必要がない。
③:長期修繕計画書の作成がされていない。
5:管理業務
①:適正な業務が行なわれている。
6:理事長の役割
①:役員の選任については規約に基づいて適正に行われている。
ア   バ   イ   ス   事    1:総会議案書の事業実績報告は当該年度だけで良い。これまでの経緯、過去の事業実績などの資料添付は不要である。
2:議案事項が「その他」となって、具体的内容が記されておらず資料もない。区分所有法では、規約で別段の定めをしている場合を除いて、予め示されていない事項は議案とすることはできないことになっているのて、総会議案書の議題で「その他」とするのは不適切であります。
2:管理規約は区分所有者などが順守すべきルールである。法令に違背している内容、管理規約として不足している条文、法律改正に伴う見直し不足などがあると、トラブルや紛争の原因となる。そのような事態を避けるために、出来るだけ早期に全般的な見直しを勧める。
3:専用部分・共用部分の使用方法(騒音・鍵・洗濯物/布団干し・ベランダ・駐輪・ゴミ・入居手続き・防災)など規約に定めのない事項について(例えば禁止行為並びに承認を要する行為)、詳細に定めた使用細則を整備する必要がある。
4:建物を長期にわたって良好に維持・管理していくためには、一定の年数の経過ごとに計画的に修繕を行っていくことが必要であり、その対象となる建物部分、修繕時期、必要となる費用等について、あらかじめ長期修繕計画として定め、区分所有者の間で合意しておくことは、円滑な修繕実施のために重要であるので「長期修繕計画書」の作成をお勧めする。
5:役員の任期については、管理組合の大きさから見て半数2年という考え方もある。現在は、全員交代なので、継続性が保たれていない。対策が必要である。
6:輪番制交代では継続性のある事業計画の策定が困難のため、例えば修繕委員会などの専門委員会を設置することが好ましい。
7:役員の選任資格については、「現住要件がある」がある。今後賃貸の増加を考えると不在区分所有者に運営協力金を負担してもらうことも検討すべきと思う。
8:輪番制については、今後高齢化で役員をパスしたい組合員も増加してくる。その対応も必要となるので、役員のパスの条件も検討に値する。
9:その他の討議事項
①:平成17年の「適正化指針」および平成20年の「マンション総合調査」の主要事項の説明。
②:国交省の平成20年度及び埼玉県の平成22年度マンション総合調査結果の説明 。
③:管理費および修繕積立金の現状と動向。
④:マンションの標準管理指針について「国交省マンション管理対策室編」
⑤:埼玉県マンション戸数・マンション化率について
⑥:マンションの震災対策~今、ここから始めよう~
⑦:震災対策チェックリスト「マンション管理センター編」
 
   
 

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