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気づき診断:ルームシェアに懸念。

管理組合の運営

気づき診断:ルームシェアに懸念。

診断先   診断実施日 第1日:平成26年1月23日・第2日:平成26年1月30日
  マンション名 : 
  立会代表者の氏名: 理事長ほか1名
  診断した専門家の所属:埼玉マンション管理支援センター
              氏名・連絡先:          
  ①戸数〔40〕戸
②構造・階数〔鉄筋コンクリート造4階建て1棟〕
③建築年〔25年〕 
  ④耐震診断実施の有無〔 有り ・ 無し ・ 該当なし 〕
※該当に○を付してください。
  ⑤耐震改修実施の有無〔 有り ・ 無し ・ 該当なし 〕
※該当に○を付してください。
  1:管理組合の運営について
  ①:基幹事務、経理、建物設備及び施設の管理・維持については、理事長、副理事長、会計担当理事、理事、4名の理事により適切に行われている。
  ②:理事会に出席しない理事がいる。理事数が少ないため負担が大きい。
現状
・問

③:総会議事録は適正に保管、各住戸への配布はされているが保管場所の掲示がされていない。
④:全40戸のうち8戸が賃貸、この内2~3戸には複数の者が居住(ルームシェアー)しているので是正したい。。
⑤:災害対応マニュアルの必要性は認識されているが、まだ完成はしていない。  
⑥:マンション管理に関する支援が受けられるアドバイザーは検討中である。
⑦:通常総会は開催当初に新任理事・役職の承認(発表)がされ、新任理事長が議長になり総会運営が行われている。
⑧:専用庭9戸すべてが無償にて使用している。
2:管理規約について
①:長年の組合運営の経験から、標準管理規約の条文に加えて、当マンションに必要な固有の規約を追加していることは、非常に良いことであるが、平成9年以降の標準管理規約改訂に対して見直しがされていない。
②:修繕積立金の使途範囲に関して、標準管理規約(第28条第1項~3項)と同趣旨の規程は定められているが、改正された追加条文がない。
③:標準管理規約(第22条)窓ガラス等の改良の改正追加規定がない。
④:標準管理規約(第60条、67条)の改正追加条文がない。
⑤:規約は適正な状態で集会室に保管されている。また、いつでも利害関係人は閲覧できるようになっているが、保管場所の掲示がされていない。
⑥:ペットの飼育禁止に関し、使用細則に定められているが曖昧である。
⑦:駐輪場は届出制の有料としているが細則がない。
3:経理
①:会計担当理事で帳簿類の作成及び定例的に会計報告書作成している。
②:管理費及び修繕積立金の未払いは2件あり2ヶ月に1回督促している。
③:区分所有者名簿および居住者名簿の整備がされているが什器備品台帳が整備されていない。
③:区分所有者名簿および居住者名簿の整備がされているが什器備品台帳が整備されていない。
4:建物設備管理。
①:通常の修繕・維持・管理については、専門業者に委託をしているが年間計画を作成し、その保管をしていない。。
②:耐震診断については、平成23年に実施し補強工事は必要なしである。
③:長期修繕計画の作成がさていない。
5:管理業務
①:適正な業務が行なわれている。
     
  6:理事長の役割
  ①:役員の選任については規約に基づいて適正に行われている。
   
ア ド バ イ ス 事 項 1:総会の議事録および管理規約の保管場所を掲示すること。  
2:管理規約改正検討を行い、早期に規約改正実施を期待したい。
3:長期修繕計画を作成して、修繕箇所と資金の収支を検討すること。また、修繕箇所に比して資金が不足する場合の手当しても検討すること
4:複数の者の居住(ルームシェアー)対策は先ずは自衛手段として、規約改正をして区分所有者をはじめ関係者に周知し拡大を阻止すること。
5:専用庭は共用部分である。1階に面する庭は敷地の一部であるが、フェンスなどで囲ってそこに接する住戸の居住者のみが使用できるような造りになっている。標準管理規約14条2項は「1階に面する庭については専用使用権を有しているものは、別に定めるところにより、管理組合に専用使用料を納入しなければならない。」と定めてある。当マンション管理規約には原始規約から14条2項を削除して無償使用している。区分所有者の衡平を図るには フェンスを取り払い、専用使用権のない共用部分とするのも一案である。
4:その他の討議事項
①:平成17年の「適正化指針」および平成20年の「マンション総合調査」の主要事項の説明。
②:国交省の平成20年度及び埼玉県の平成22年度マンション総合調査結果の説明 。
③:役員の任期については、輪番制2年であるが、理事長、副理事長は4年なので、継続性が保たれている。
④:輪番制では継続性のある事業計画の策定が困難のため、例えば修繕委員会などの専門委員会を設置することが好ましい。
⑤:役員の選任資格については、「現住要件がある」がある。今後賃貸の増加を考えると不在区分所有者に運営協力金を負担してもらうことも検討すべきと思う。
⑥:輪番制については、今後高齢化で役員をパスしたい組合員も増加してくるので、その対応も必要となるので、役員のパスの条件も検討に値する。
⑦:管理費および修繕積立金の現状と動向。
 
 
   
 
 
   
 

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