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気づき診断:不在区分所有者対策・ペット問題に工夫

気づき診断

気づき診断:不在区分所有者対策・ペット問題に工夫

  総括                 
診 断 先 ●診断実施日      第1日:平成24年11月18日 ・ 第2日:平成24年12月2日
①戸数〔53〕戸  ②構造・階数〔SRC造14階建て〕  ③建築年〔築16年 平成8年2月竣工〕 
④耐震診断実施の有無〔 有り ・ ○無し ・ 該当なし 〕※該当に○を付してください。
⑤耐震改修実施の有無〔 有り ・ ○無し ・ 該当なし 〕※該当に○を付してください。
現 状 ・ 問 題 点 1:管理組合の運営について
①:役員は設立総会で輪番制とすることを決め、現在も踏襲している。役員は居住している組合員及びその配偶者、同居の親族としている。 ②:「意見箱」等を活用して居住者の意見等の聴取につとめており、居住者が一体となってマンションを管理していこうとの姿勢がみられる。帳票類の管理・保管及び保管場所の掲示も適切になされている。 ③:規約の役員業務分担のなかに防災担当が定義されており、理事のなかでくじ引きにより決め、その方に防火管理者の資格を取得していただく方法をとっているとのことである。資格取得者も増え、最近は防火管理者に立候補してもらえるようになっているとのことである。防災意識を持った居住者が増えることは予期せぬ災害に備えるために大変有効なことと思う。 ④:管理会社発行の「災害にまけないマンションライフ」を居住者に配布して各家庭の防災対策に役立てている。また、自衛消防団を作り毎年防災訓練を実施して意識の向上を図っている。
2:管理規約について
①:専有部分の使用制限の条項を設け、暴力団等の反社会的なものへの使用禁止等の措置を設けている。貸与する場合でも同様の禁止条項を設けている。 ②:役員は現に居住する区分所有者から選任する規約であり、第三者に貸与している区分所有者からは協力金(月額約3千円)を規約で定め徴収している。また、輪番制で役員を選任しているが、配偶者または同居する親族(成年)にまで広げ、実情にあった対応をしている。 ③:規約に「専有部分の特別管理」の条項を設け、共用部分と一体管理ができるようになっている。日常的清掃は管理費から、計画的修繕は修繕積立金からと管理組合負担で実施することが明記されている。 ④:駐車場は機械式16台(月額11,000円)路面7台(月額12,000円)あり、収入はすべて管理費に組み入れている。利用者が減少して空きが発生しているとのことである。 ⑤:ペットの飼育については規約には特に定めが無く、使用細則で「他の組合員等に迷惑又は危害をおよぼす恐れのある動物を飼育すること」の禁止を定めている。不動産業者からペット可と聞いたとして飼育している居住者も居り、過去に玄関、エレベーター内等人目がつくところにペット飼育禁止である旨の掲示をしたが徹底されていないとのことである。
3:経理について  
①:試算表、滞納情報等が毎月管理会社から送られている。また、銀行残高票も毎月送られており、資金管理も良く行われている。 ②:過去、滞納問題の解決に苦労したとのことで、滞納金に対する利息等厳しい規約になっている。総会議事録にも2ヶ月程度の滞納があるが、それ以上の発生はないとの報告が記載されている。
現状 ・問題点 4:建物設備管理について
①:管理費200円月/㎡1戸あたり約12,000円/月、修繕積立金180円月/㎡1戸あたり約10,400円徴収している。修繕積立金は平均以上の額を徴収している。 ②:大規模修繕工事が平成20年7月に完了して21年5月に長期修繕計画書の見直しを総会議案として提案している。見直し時期として非常に適切である。 ③:現在8千万円以上の修繕積立金残があり、10年後くらいに実施される大規模修繕工事に資金不足を生ずることはないと思われる。
5:管理業務について
①:管理会社との管理委託契約書も適切であり、総会前に重要事項の説明もされている。
6:理事長の役割について
①:輪番制で役員に推薦され理事長となるので,会社勤めをされている方には負担と思われるが積極的に取り組んでいる。 ②:規約の改訂や滞納問題等マンション内の諸問題に携わった方が理事におられるので、理事長としても心強いと思う。
アドバイス事項 1 空き駐車スペースの賃貸について
居住者の利用が減少して現在5台の空きがある。大きな収入減となり管理費会計に支障をきたすことも考えられる。外部に貸与した場合の問題点について質問があった。一つは課税の問題で、事業として行う場合は組合員が利用している分も含めて課税されるおそれがある。国税当局の見解も発表されているので、課税対象とならないで貸与する方法をとるのが適当と思う。二つ目は機械式駐車場の問題で、今後補修費や交換費用が多くかかることが予想される。駐車場会計を分離して今後収支がどのようになるかを検討して機械式部分の廃止等も考えなければならないと助言した。
2 ペット問題について
エレベーター等にペット飼育禁止を掲示して注意を促しているが、効果がいまひとつである。アンケートによりペット問題について対応してみたが、解決策が見つからないとのことである。標準管理規約にもあるとおり、ペットの飼育可か否かは規約で明確に定めなければならない。可とする場合はペット細則等を参考に迷惑とならない飼育方法を定め、動物になじめない居住者の理解を得るよう努めること。否とする場合は現在飼育している方をどのように扱うかを具体的に定め、一定期間飼育を猶予する時は迷惑とならない飼育方法を定め、遵守させることと、事故等があった場合の責任を明確にしておかなければならないと助言した。
3 役員の就任を拒否する組合員の扱いについて
輪番制により役員を推薦し、総会で承認する方法で役員を選出している。組合員のなかに正当な理由がないにもかかわらず役員を拒否する人がいる。ペナルティーとして一定額の支払いを求める等の対応を検討したいとの質問があった。適切なアドバイスにはならないが、輪番制で役員を選出する主旨は、組合員が均しく役員を経験することにより管理組合の運営に理解を深めていただくことだと思う。戸建てと違って居住者全員で建物を維持管理したり、日常生活のうえで互いに協力しなければならないこと等を納得いただくよう、粘り強く説得する努力をしていただきたい。規約で公平に役員就任を義務づけ、従わない場合に金額の支払いを求めることは可能と思うが、他の問題が生じて管理組合の運営に支障をきたすこともあるので慎重に対応していただきたいと助言した。
4 規約製本について
規約に改訂があった場合は規約集として製本、規約原本として保管されている。また、役員には同様の規約集を配付している。絶えず最新の規約集として保管しており、適切である。ただ、組合員等は議案書をもとに規約集を訂正するとの作業が必要で、改訂が多くなると訂正もれ等で混乱が生ずることも考えられる。適当な時期に最新版の規約集を組合員等に配付するよう助言した。

 


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