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気づき診断:高齢化による理事パスルール検討

気づき診断

気づき診断:高齢化による理事パスルール検討

診 断 先 診断実施日 第1日:平成26年10月15日 ・ 第2日:平成26年11月18日
マンション名 : 
現 状 ・ 問 題 点 1:管理組合の運営について
①:基幹事務、窓口業務、経理などは、管理会社の常駐の管理員に委託し、建物設備の管理・維持については、管理組合が加入しているマンション管理団体の団体の賛助会員等を活用している。
②:管理組合の運営は、非常に適切に行われている。総会議事録も適正に保管されており、広報でもPRしているが、適正化指針にあるように、各住戸への配布および保管場所の掲示がされていない。
③:防火管理者は、管理会社の常駐の管理員が選任されている。
④:災害対応マニュアルの検討はされているが、まだ完成はして居ない 
2:管理規約について
①:長年の組合運営の経験から、標準管理規約の条文に加えて、当マンションに必要な固有の規約を追加していることは、非常に良いことである。
②:規約の中に数回の改正で、「各住戸の共有持分比」が記載漏れとなっている。(管理費や修繕積立金の額から推測できるが)
③:規約は適正な状態で管理室に保管されている。また、いつでも利害関係人は閲覧できるようになっているが、保管場所の掲示がされて居ない。
④:標準管理規約では、駐車場については「駐車場の使用契約」となっている。当管理組合は「駐車場の専用使用権」となっており、区分所有権や専有部分に附従する権利とみなされやすいので紛らわしい。。
3:経理
①:管理会社の管理員が常駐しているので,日常業務は支障なく行われている
②:滞納業務の督促については3ヶ月以上の滞納者には、もう少し厳しい対応が必要と思われる。特に,1年任期の役員なので、引継ぎを適性にするためにも、滞納管理のマニュアルの作成が必要と思われる。
4:建物設備管理。
①:通常の修繕・維持・管理については、長年の組合運営のノウハウの蓄積と、所属する団体の賛助会員の業者などうまく活用している。
②:耐震診断については、現在予定して居ない。(行政からの補助金などは調査してある。)
分譲業者の話では、「このマンションの建築は、当時としての建築基準をはるかに上回っているし、地中杭もきちんと施行されており、梁と梁のスパンが狭く、ピロティもないし、階数も8階建で高層でもない。」という理由に依る。
5:管理業務
①:適正な業務が行なわれている。
6:理事長の役割
①:役員の選任については規約に基づいて適正に行われている。
②:理事長に関する項目については、副理事長の回答を記入した。
ア ド バ イ ス 事 項 1:総会の議事録および管理規約の保管場所を掲示すること。  
2:防火管理者は、資格を取得し早期に選任することが好ましい。  
3:各住戸の共用部分の持分比を明記して置くこと。
4:長期修繕計画を見直して、修繕箇所と資金の収支を検討すること。また、修繕箇所に比して資金が不足する場合の手当ても検討すること
5:その他の討議事項
①:平成17年の「適正化指針」および平成20年の「マンション総合調査」の主要事項の説明。
②:埼玉県の平成22年度マンション総合調査結果の説明 。
③:管理費等は規約の中に記載すると特別決議となるが、「別に定めるところによる」として規約からはずすと普通決議になる。
④:役員の任期については、管理組合の大きさから見て半数2年という考え方もある。現在は、今期の理事のうち2人が来期の監事になることで、継続性が保たれている。
⑤:役員の選任資格については、「現住要件がある」がある。賃貸の増加を考えると不在区分所有者に運営協力金を負担してもらうことも検討すべきと思う。
⑥:輪番制については、高齢化で役員をパスしたい組合員も増加してくるので、その対応も必要となるので、役員のパスの条件も検討に値する。
⑦:管理費および修繕積立金の現状と動向。

 


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